Depois de um grande desastre, reconstruir uma única casa custa muito mais do que a maioria dos proprietários espera
Uma das fontes mais comuns de confusão entre os clientes de seguros residenciais é descobrir que a cobertura de sua moradia não está alinhada com o valor pelo qual sua casa seria vendida ou com o que uma ferramenta imobiliária on-line diz que vale a pena.
Adam Bakonis (foto), Seguro MercúrioO diretor de gerenciamento de produtos imobiliários da empresa, disse que a desconexão é estrutural e não um sinal de que algo está errado.
“O valor de mercado reflete o que um comprador pode estar disposto a pagar por uma casa e pelo terreno onde ela está localizada. O custo de reposição se concentra no que seria necessário para reconstruir a estrutura física após uma perda coberta. Não se espera que esses números se movam juntos”, disse Bakonis.
O que cada número está realmente medindo
O valor de mercado é o que um comprador pode pagar por uma casa nas condições imobiliárias atuais, moldado por fatores que incluem localização, distritos escolares, tamanho do lote, oferta e procura de habitação local, taxas de juro e proximidade de empregos e comodidades. Nenhum desses fatores afeta o custo para reconstruir fisicamente a casa após uma perda coberta.
O custo de reposição, que é o que o seguro residencial pretende cobrir, estima o custo de reconstrução da estrutura com materiais de tipo e qualidade semelhantes a preços atuais, sem incluir o terreno, uma vez que o terreno em si não é destruído por incêndio ou tempestade.
Em mercados imobiliários competitivos, o valor de mercado situa-se frequentemente muito acima do custo de substituição. Em outros mercados, a reconstrução pode custar mais do que o preço de venda da casa. Nenhum dos cenários sinaliza um problema com a política.
Bakonis disse que a confusão normalmente surge quando os clientes colocam dois números não relacionados lado a lado.
“Os proprietários às vezes veem a cobertura de sua habitação e a comparam com uma estimativa imobiliária on-line ou uma avaliação recente. Isso pode criar confusão porque estão comparando dois números projetados para responder a perguntas completamente diferentes.
Por que a reconstrução custa mais do que a maioria dos clientes espera
Reconstruir uma única casa após uma grande perda é diferente de construir dezenas de casas como parte de um novo empreendimento residencial. Um empreiteiro pode precisar demolir seções danificadas, remover entulhos, trabalhar dentro de um lote existente e atender aos requisitos atuais do código de construção, mesmo que a casa tenha sido originalmente construída de acordo com padrões mais antigos. A conformidade com o código por si só pode adicionar custos significativos quando uma casa construída há décadas precisa ser reconstruída de acordo com os requisitos atuais.
Após um desastre generalizado, quando muitas casas na mesma área precisam de obras ao mesmo tempo, a procura de empreiteiros, mão-de-obra qualificada, madeira serrada, telhados e betão pode aumentar ainda mais os custos de reconstrução.
Duas opções de cobertura abordam especificamente esses cenários. A cobertura adicional de custos de reposição oferece proteção extra quando as despesas de reconstrução excedem o limite padrão de moradia, o que pode acontecer em mercados com altos custos de mão de obra ou após um desastre aumentar os preços dos empreiteiros. A cobertura de portaria ou lei aborda o custo de reconstrução de acordo com os requisitos do código atual. Nenhum dos dois está automaticamente incluído em uma apólice padrão, mas vale a pena discutir ambos com clientes cujas casas podem estar expostas a qualquer uma das situações.
“Opções de cobertura, como Custo Adicional de Reposição e Portaria ou Lei, podem ajudar os proprietários a se prepararem para despesas de reconstrução que podem ir além de sua cobertura residencial padrão”, disse Bakonis.
Por que a cobertura muda entre renovações, mesmo sem renovação
Às vezes, os clientes percebem que o valor da cobertura residencial mudou de um período de apólice para o seguinte, sem que qualquer trabalho tenha sido feito na casa.
As taxas de mão de obra de construção e os custos de materiais mudam ao longo do tempo, independentemente dos valores imobiliários, e as seguradoras ajustam periodicamente os custos estimados de reposição para refletir essas mudanças. Mas os ajustamentos automáticos não podem dar conta de tudo, e é precisamente por isso que renovações ou adições significativas devem ser comunicadas.
Se um cliente reformar uma cozinha, acrescentar metragem quadrada, finalizar um espaço anteriormente inacabado ou fazer qualquer outra melhoria substancial, o corretor precisa saber.
“Sua seguradora não pode contabilizar mudanças que não conhece. Uma conversa rápida pode ajudar a garantir que as informações usadas para estimar seu custo de reconstrução reflitam melhor a casa que você realmente tem hoje”, disse Bakonis.
O que os corretores devem incentivar os clientes a avaliar
Os clientes não precisam se tornar especialistas em custos de construção, mas devem confirmar periodicamente se sua seguradora possui informações precisas sobre a metragem quadrada da casa, tipo de construção e principais características, e devem relatar quaisquer reformas significativas assim que forem concluídas.
Se o valor da cobertura habitacional parecer pouco claro ou insuficiente, a conversa certa é com o corretor, e não com uma ferramenta imobiliária online.
Mais importante ainda, os clientes devem compreender que o preço pelo qual uma casa pode ser vendida não é o número certo para segurá-la. Como disse Bakonis: “Sua casa é tanto um imóvel quanto uma estrutura física, mas os seguros e o mercado imobiliário olham para ela através de lentes diferentes. Compreender essa distinção pode tornar a apólice do proprietário muito mais fácil de entender e ajudá-lo a ter uma conversa mais produtiva com seu agente sobre sua cobertura.
